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2024年1-8月房地產企業銷售表現·觀點月度指數
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發表日期：2024-09-06
山東鋼鐵網 [我要打印] [IE收藏]
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8月前100房企錄得全口徑銷售均價2.41萬元/平方米，雙比同增
“2024年1-8月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，1-8月，前100房企實現累計權益銷售17578.18億，同比下降約37.77%。8月單月環比下降近19.25，環比上升6.9%。保利發展、中海地產和華潤置地占據前三甲，分別錄得權益銷售金額1740億元、1674.65億元以及1080億元。其中，萬科緊隨其后為1064.39億。
從全口徑銷售金額來看，1-8月，前10、前30、前50房企的門檻值分別約為650億元、210億元和95億元。從銷售面積來看，1-8月，前10、前30、前50房企的銷售面積門檻值分別約為395萬平方米、118萬平方米和60萬平方米。從權益銷售金額來看，1-8月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分別約為396億元、148億元和74億元。
值得注意的是，8月前100房企錄得全口徑銷售均價2.41萬元/平方米，同比上升約80%，環比上升42.4%。該數值為今年以來錄得最高均價月份。
探索房地產新模式，不少城市持續出臺支持政策
近期，不少地方出臺房地產市場調節舉措，如“放寬住房公積金貸款準入條件”、“住房公積金個人住房貸款最高額度提額”、“實施購房補貼政策”等。
值得一提的是，廣州花都非本市戶籍人員在花都區內購買新建商品住房，可以領取花都人才綠卡，憑花都人才綠卡及購房合同享受區政策性照顧入學待遇。
截至目前，一線城市并未明確出臺“買房落戶”政策。而本次廣州花都區買房享“準戶口”政策引起了市場關注。不過，花都區此舉算是一次試點，對其他城市房地產政策有一定的示范意義。
期內，上海發布《關于優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》。《通知》顯示，根據上海市人均住房建筑面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求以及住房建筑設計和施工等情況，多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調整為100平方米、110平方米、120平方米。
其中，原則上中外環間區域不低于70%，中環以內區域不低于60%，新城和南北轉型重點區域不低于60%，外環外其他區域不低于50%。繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌范圍。
可以看到，本次調整優化新出讓商品住房用地中小套型住房的供應比例。中小套認定面積提高，比例要求降低，存在滿足改善需求的傾向。
8月23日，住建部披露，房地產發展新模式的構建需要一個過程，需要不斷探索實踐。加快構建房地產發展新模式主要從幾個方面入手：完善住房供應體系，重點是增加保障性住房建設和供給。部署各地以編制實施住房發展規劃和年度住房發展計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制。有力有序推進現房銷售。建立城市房地產融資協調機制。研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度。建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。
房地產發展新模式核心是房地產市場的良性、高質量發展，讓鏈條上的各方主體都能夠享受到新模式帶來的實際好處。這也說明國家層面對房地產市場的支持是一貫的。房地產市場目前在持續調整中，“改善”的預期會因為探索新模式的過程而不斷修復。
房價指數持續走低，二手房以價換量
國家統計局數據顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅相較上月擴大了0.1個百分點。
一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.2%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降3.3%、9.9%和8.0%，上海上漲4.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降4.8%和5.8%，降幅比上月分別擴大0.3個和0.4個百分點。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
在70個城市中，新房價格指數僅有兩個雙比上漲。其中，上海環比上漲0.2%，同比上漲4.4%；西安環比上漲0.2%，同比上漲3.4%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京持平，上海上漲0.1%，廣州、深圳分別下降0.9%和1.2%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個百分點。
一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.8%，降幅相比上月收窄0.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降7.2%、5.6%、12.4%和9.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降8.2%和8.1%，降幅比上月分別擴大0.3個和0.4個百分點。
觀點指數認為，二手房房價指數同比下降，以價換量的情況顯著。諸葛數據顯示，2024年7月監測的重點14城二手住宅成交120316套，環比上升0.26%，同比上升42.84%。
一些熱銷項目價格并不低，卻可以達成不錯的去化率，這主要在于改善型人群對產品的價格敏感性相對較低，更關注項目本身的產品、區位、圈層等。
如位于上海普陀區的越秀·蘇河·和樾府實現首開即罄，銷售累計金額17.35億元。該項目銷售公告顯示，此次共推出124套房源，銷售均價103570元/平方米。項目共吸引356組意向認購客戶簽訂購房意向書，認購率約280%。
上海外灘壹號院二期二批次開盤售罄，當日總成交金額達到56.74億元，去化率實現100%。此次上海外灘壹號院共計推出110套房源，項目均價17.1萬元/平方米，戶型面積為255-500平方米不等，套均總價約5158萬元。據悉，此次的110套房源共吸引超過200組意向客戶，認籌率達180%，較一批次170%的認籌率上升了10個百分點。
此外，亮點項目方面，7月份廣州南沙西派尊府豪宅項目成交額達3億元，單套總價2000萬元，成交單價超5.5萬元/平方米。
商品房待售面積同比增長14.5%，供應小于購買影響
1-7月份，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%。其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。
按地區來看，東部地區新建商品房銷售額32728億元，同比下降24.4%；中部地區9575億元，同比下降26%；西部地區9655億元，同比下降22.6%；東北地區1373億元，同比下降16.2%。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
觀點指數認為，7、8月屬于住房消費的淡季，成交量環比6月有所下降。由于2023年住房消費趨勢是前高后低，因此2024年下半年的住房成交可能不會延續上半年同期高基數的影響，如果今年下半年同比降幅持續擴大，則說明房產消費還在下探。
7月末，商品房待售面積73926萬平方米，同比增長14.5%。其中，住宅待售面積增長22.5%。（2023年7月末，商品房待售面積64564萬平方米，同比增長17.9%。其中，住宅待售面積增長19.5%。）
可以看到，商品房庫存同比表現仍是增長。根據今年觀點指數發布的“1-7月房地產企業新增土地儲備報告”顯示，報告期內前50房企單月新增土地建筑面積473.3萬平方米，環比上升141.89%，同比下降64%。（1-8月同比下降39.52%）。
而同期的新建住宅銷售面積同比下降21.1%。供應的降幅超過銷售的降幅。以廣州為例，今年上半年土拍成交僅為4宗，總成交額約64.78億元（同比下降85%）；成交計容總建面約30.26萬平（同比下降75%）。廣州今年上半年的土拍是近5年同期的最低值。
數據來源：同花順ifind，觀點指數整理
觀點指數監測的10個城市中，8月前三周商品住宅成交382.93萬平方米，環比7月下降3.11%，環比6月降幅收窄4.9個百分點。值得注意的是，北京環比漲幅最大，其余城市漲跌幅不一。
在核心城市方面，根據房企披露的業績情況，部分企業為了控制風險，加快銷售去化，基本選擇了安全性較高的一二線城市，或是強三線城市。其中，不少企業一二線城市的土儲貨值占比基本在20%-80%。
今年上半年，保利發展拓展的12個項目均位于38個核心城市，占有率提升0.3個百分點至7.1%。報告期內，38個核心城市中，有32個城市的市占率排名前五，11個城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市占有率突破15%。
上半年，龍湖集團延續以銷定支的策略。截至期末，其土儲合計4141萬平方米，權益面積為2959萬平方米。對應未售未結的貨值大概在3500億以上，其中一二線城市的貨值占比超過80%。截至2024年7月31日，綠城中國自投項目可售貨值約為人民幣1690億元(不含2024年8月及以后新獲取項目當年可推盤貨值)，可售面積約688萬平方米，一二線城市占比達79%。
城市間的銷售也有分化。有企業表示，仍然看好一二線城市核心區，不過也出現了很多新的問題，比如北京、上海、杭州等一些城市分化比較厲害，這些城市有一些項目面臨虧損。
悲觀預期仍在延續，房產消費大額支出受限
2024年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告數據顯示，傾向于“更多消費”的居民占25.1%，比上季增加1.8個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.5%，比上季減少 0.2個百分點。
未來三個月準備增加支出的項目，居民選擇比例由高到低排序為：旅游（27.8%）、教育（27.5%）、醫療保健 (25.2%)、社交文化和娛樂(20.0%)、大額商品(16.2%)、購房(14.6%)和保險(12.8%)。購房下降0.4個百分點。
數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理
可以看到，居民更傾向于儲蓄，雖然消費占比增多，但是主要還是投入旅游、教育和醫療，對房產購置消費支出持保守態度。
從上述調查指數表亦可知，收入和就業低于50%，并且環比上季下降，預期偏向悲觀，而對于物價則是認為會上漲。悲觀情緒仍在延續，房產消費大額支出受限。
數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理
前七個月人民幣貸款增加13.53萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.25萬億元，其中，短期貸款增加608億元，中長期貸款增加1.19萬億元。單月來看，7月住戶中長期貸款變動額為+100億元（ 6月為+3202億元）。
對比去年同期，住戶中長期貸款新增額減少。前七個月人民幣存款增加10.66萬億元。其中，住戶存款增加8.94萬億元。可以看到，住戶增加的存款量要多于貸款量。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
到位資金方面，1-7月房地產開發企業到位資金61900.76億元，同比下降21.3%，降幅較上月收窄3個百分點。其中，國內貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金22057億元，下降8.7%；定金及預收款18693億元，下降31.7%；個人按揭貸款8748億元，下降37.3%。
從數據看，國內貸款增速大幅下降，樓市銷售不景氣導致回款動能減弱，當前房企融資依舊承壓。
不過，隨著近期多個金融舉措推出，房企融資環境有望改善，合理融資需求將得到滿足。目前，商業銀行已審批房地產“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。
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